Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) constitue le socle réglementaire qui encadre toutes les opérations de construction et de rénovation en France. Ce corpus juridique, en constante évolution, s'est considérablement transformé ces dernières années pour répondre aux enjeux contemporains liés au développement durable, à la transition énergétique et à la simplification administrative. La réécriture complète du Livre Ier du CCH, entrée en vigueur en juillet 2021, marque un tournant majeur dans l'approche réglementaire française du bâtiment, avec l'introduction du mécanisme novateur des "solutions d'effet équivalent" (SEE) qui permet désormais aux maîtres d'ouvrage de proposer des alternatives innovantes aux dispositions techniques traditionnelles.
Évolution législative du CCH : de la loi ELAN aux ordonnances de 2020
L'évolution récente du Code de la construction et de l'habitation s'inscrit dans une dynamique de simplification et de clarification engagée depuis plusieurs années. La loi pour l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) de 2018 a constitué la première étape majeure de cette transformation, en posant les bases d'une refonte complète des règles de construction.
L'article 49 de la loi pour un État au service d'une société de confiance (loi ESSOC) a joué un rôle déterminant en habilitant le gouvernement à procéder en deux étapes distinctes. La première, transitoire, a donné naissance au "permis d'expérimenter" via l'ordonnance n° 2018-937 du 31 octobre 2018, permettant de tester un dispositif d'ouverture à l'innovation dans les projets de construction.
La seconde étape, plus pérenne, s'est concrétisée par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction. Ce texte fondamental a complètement réorganisé le Livre Ier du CCH en introduisant le dispositif de "solution d'effet équivalent" (SEE), testé préalablement grâce au "permis d'expérimenter". Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er juillet 2021, après publication du décret d'application n°2021-872 du 30 juin 2021.
L'objectif principal de cette refonte était double : faciliter la réalisation des projets de construction et favoriser l'innovation. Pour ce faire, le législateur a opté pour une approche radicalement nouvelle, en passant d'une réglementation prescriptive à une réglementation par objectifs, offrant ainsi davantage de flexibilité aux maîtres d'ouvrage tout en maintenant le niveau d'exigence quant aux résultats attendus.
La réécriture du Livre Ier du CCH constitue un changement de paradigme dans la réglementation de la construction en France, en passant d'une logique de moyens à une logique de résultats, ouvrant ainsi la voie à davantage d'innovation dans le secteur.
Structure et organisation du code de la construction et de l'habitation actualisé
La nouvelle architecture du Livre Ier du CCH, fixée par l'ordonnance n°2020-71 et reprise dans le décret n°2021-872, se compose désormais de 9 titres qui peuvent être répartis en 4 grands groupes cohérents. Cette organisation reflète une volonté de clarification et de simplification pour tous les acteurs du secteur de la construction.
Architecture du CCH : partie législative vs partie réglementaire
Le Code de la construction et de l'habitation se divise traditionnellement en une partie législative et une partie réglementaire. La partie législative, identifiable par des articles précédés de la lettre "L", contient les principes fondamentaux et les dispositions générales. La partie réglementaire, dont les articles sont précédés des lettres "R" pour les décrets en Conseil d'État ou "D" pour les décrets simples, détaille les modalités d'application de ces principes.
Dans la nouvelle organisation du Livre Ier, les titres I et II rassemblent les dispositions générales et administratives. Le titre I contient notamment les définitions essentielles et la procédure des Solutions d'Effet Équivalent (SEE), tandis que le titre II regroupe les attestations et diagnostics obligatoires pour toute opération de construction ou de rénovation.
Les titres III à VII regroupent quant à eux l'ensemble des dispositions techniques, c'est-à-dire les règles que les constructeurs doivent respecter. Cette organisation s'articule selon deux logiques distinctes : une approche thématique pour les titres III et V (qui couvrent des sujets variés mais peu développés réglementairement) et une approche par typologie de bâtiments pour les titres IV, VI et VII (chacun étant dédié à une réglementation spécifique).
Numérotation et hiérarchisation des articles dans le CCH 2023
La nouvelle numérotation des articles du CCH reflète une volonté de cohérence et de lisibilité. Chaque article est identifié par un code alphanumérique composé de la lettre indiquant sa nature (L, R ou D), suivie de trois groupes de chiffres séparés par des points. Le premier groupe correspond au livre, le deuxième au titre, et le troisième au chapitre dans lequel se trouve l'article.
Par exemple, l'article L.112-10 appartient au Livre Ier, Titre I, Chapitre 2, article 10. Cette numérotation permet une identification immédiate de la place de l'article dans l'architecture générale du code et facilite la navigation entre les différentes dispositions.
Pour faciliter la transition vers cette nouvelle organisation, le ministère en charge de la construction a mis à disposition des tables de concordance permettant de faire le lien entre les anciennes et les nouvelles références. Ces outils s'avèrent particulièrement utiles pour les professionnels habitués à travailler avec l'ancienne version du code.
Intégration des textes connexes : jurisprudence et circulaires d'application
Au-delà des dispositions législatives et réglementaires stricto sensu, le CCH actualisé s'enrichit de la jurisprudence et des circulaires d'application qui viennent préciser l'interprétation et les modalités concrètes de mise en œuvre des textes. Ces éléments sont essentiels pour comprendre la portée réelle des obligations imposées aux différents acteurs de la construction.
La version annotée et commentée du Code de la construction et de l'habitation 2025, éditée par Dalloz, intègre notamment un vaste commentaire explicatif et une abondante jurisprudence. Cette édition permet au lecteur, qu'il soit gestionnaire territorial, avocat, constructeur, acteur du logement social ou magistrat, de mesurer l'impact des nombreuses réformes et d'en comprendre les applications pratiques.
Des guides d'application spécifiques ont également été développés par les autorités compétentes pour accompagner les professionnels dans l'appropriation des nouvelles dispositions, notamment concernant la procédure de solution d'effet équivalent qui constitue l'une des innovations majeures de cette refonte.
Modifications introduites par la loi climat et résilience dans le CCH
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit de nombreuses dispositions impactant directement le Code de la construction et de l'habitation, notamment en matière de performance énergétique des bâtiments. Ces modifications s'inscrivent dans l'objectif national de réduction des émissions de gaz à effet de serre et d'adaptation au changement climatique.
Parmi les mesures phares figurent l'interdiction progressive de mise en location des "passoires thermiques" (logements classés F et G au DPE), l'obligation d'audit énergétique pour la vente de certains biens immobiliers, ou encore le renforcement des dispositifs d'accompagnement à la rénovation énergétique.
La loi a également introduit de nouvelles dispositions concernant la lutte contre l'artificialisation des sols, avec des conséquences directes sur les règles de construction et d'aménagement. Ces évolutions témoignent de l'intégration croissante des préoccupations environnementales dans la réglementation du bâtiment.
Réglementation environnementale RE2020 : pilier du nouveau CCH
La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) constitue un pilier fondamental du Code de la construction et de l'habitation actualisé. Entrée en vigueur progressivement depuis le 1er janvier 2022, elle remplace la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) et marque un tournant majeur dans l'approche environnementale de la construction neuve en France.
Exigences de performance énergétique et objectifs carbone du CCH
La RE2020 se distingue de la RT2012 par l'intégration d'objectifs de réduction de l'empreinte carbone des bâtiments, en plus des exigences de performance énergétique. Cette double approche vise à limiter l'impact du secteur de la construction sur le changement climatique, tant au niveau de la consommation d'énergie pendant la vie du bâtiment que des émissions liées aux matériaux et au chantier.
Trois indicateurs principaux structurent cette réglementation : le Bbio (besoin bioclimatique), qui évalue la conception bioclimatique du bâtiment indépendamment des systèmes énergétiques ; le Cep (consommation d'énergie primaire), qui mesure la consommation énergétique globale ; et l'IC construction (impact carbone construction), qui évalue l'empreinte carbone des matériaux et équipements utilisés.
L'introduction de ce dernier indicateur constitue une innovation majeure, incitant les constructeurs à privilégier des matériaux à faible empreinte carbone comme le bois ou les matériaux biosourcés. La RE2020 fixe des seuils progressivement plus exigeants pour ces trois indicateurs, avec un calendrier d'évolution jusqu'en 2031.
Méthode de calcul DPE et impact sur la construction neuve
La méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été profondément remaniée en 2021 pour s'aligner avec les exigences de la RE2020. Le nouveau DPE prend désormais en compte à la fois la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, ce qui permet une évaluation plus complète de la performance environnementale des bâtiments.
Pour la construction neuve, cette évolution du DPE a des conséquences directes sur la conception des bâtiments. Les maîtres d'ouvrage doivent désormais anticiper dès la phase de conception le futur classement DPE de leurs projets, avec l'objectif d'atteindre a minima la classe A ou B pour respecter les exigences de la RE2020.
Cette approche intégrée entre réglementation constructive et étiquette énergétique facilite la lisibilité des performances pour les futurs acquéreurs ou locataires, tout en garantissant la cohérence entre les différents dispositifs réglementaires.
Calendrier d'application progressif selon les typologies de bâtiments
L'application de la RE2020 suit un calendrier progressif adapté aux différentes typologies de bâtiments. Entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les logements individuels et collectifs, elle s'étend depuis le 1er juillet 2022 aux bâtiments de bureaux et d'enseignement, puis progressivement à d'autres catégories de bâtiments tertiaires.
Ce déploiement échelonné permet aux professionnels de s'adapter aux nouvelles exigences et de développer les compétences nécessaires pour répondre aux défis techniques posés par cette réglementation plus ambitieuse. Il s'accompagne également d'une progressivité dans le niveau d'exigence, avec des seuils qui se renforcent par paliers en 2025, 2028 et 2031.
Pour chaque typologie de bâtiment, des adaptations spécifiques ont été prévues afin de tenir compte des contraintes techniques et économiques propres à chaque secteur, tout en maintenant l'ambition environnementale globale.
Sanctions et contrôles prévus par le CCH en cas de non-conformité
Le Code de la construction et de l'habitation prévoit un dispositif de contrôle et de sanctions en cas de non-respect des exigences de la RE2020. Ces dispositions sont regroupées dans le titre VIII du Livre Ier, entièrement dédié au contrôle et aux sanctions administratives et pénales.
Les contrôles peuvent être réalisés pendant la phase de construction ou après l'achèvement des travaux. Ils portent sur le respect des règles techniques mais aussi sur la véracité des attestations fournies par les maîtres d'ouvrage et les professionnels intervenant sur le chantier.
En cas de non-conformité, les sanctions peuvent aller de l'amende administrative à l'obligation de mise en conformité, voire à l'interdiction d'occupation du bâtiment dans les cas les plus graves. Le montant des amendes a été significativement renforcé dans la version actualisée du CCH, témoignant de la volonté des pouvoirs publics de faire respecter effectivement ces nouvelles exigences environnementales.
La RE2020 représente un changement de paradigme dans la construction neuve, en intégrant pour la première fois l'empreinte carbone comme un critère réglementaire à part entière, au même niveau que la performance énergétique.
Accessibilité et sécurité : dispositions renforcées dans le CCH
Les dispositions relatives à l'accessibilité et à la sécurité occupent une place centrale dans le Code de la construction et de l'habitation actualisé. Ces aspects, qui touchent directement à la protection des personnes, font l'objet d'une attention particulière du législateur et sont répartis dans plusieurs titres du Livre Ier.
L'accessibilité aux personnes en situation de handicap reste un enjeu majeur, avec des exigences adaptées selon les typologies de bâtiments. Pour les logements, le concept d' évolutivité a été introduit par la loi ELAN, permettant une adaptation progressive des espaces aux besoins des occupants. Pour les établissements recevant du public (ERP), les obligations d'accessibilité sont plus strictes, avec des dispositions spécifiques selon la cat
égories et les fonctions du bâtiment. Ces dispositions visent à garantir l'autonomie et la participation de tous les citoyens, quel que soit leur niveau de mobilité.
En matière de sécurité, le CCH actualisé renforce les exigences relatives à la stabilité des constructions, à la protection contre les risques naturels et technologiques, ainsi qu'à la sécurité incendie. Cette dernière fait l'objet d'un encadrement particulièrement strict, avec des dispositions spécifiques selon la destination et la hauteur des bâtiments.
L'une des innovations majeures du CCH réside dans l'obligation de tenir un registre de sécurité harmonisé, contenant l'ensemble des informations relatives à la sécurité du bâtiment. Ce registre doit notamment intégrer les dossiers relatifs aux solutions d'effet équivalent mises en œuvre, garantissant ainsi la traçabilité des choix techniques innovants tout au long de la vie de l'ouvrage.
Le carnet d'information du logement, introduit par le projet de loi de ratification de l'ordonnance de 2020, constitue également une avancée significative. Contrairement au carnet numérique d'information qui l'a précédé, ce nouvel outil se concentre exclusivement sur l'amélioration de la performance énergétique des logements, avec un contenu précisément défini par la loi.
Normes constructives et DTU intégrés au code de la construction
Le Code de la construction et de l'habitation fait référence à un ensemble de normes techniques et de Documents Techniques Unifiés (DTU) qui constituent le socle des règles de l'art en matière de construction. Ces référentiels, bien que n'étant pas directement intégrés dans le code, sont rendus applicables par renvoi et constituent une source essentielle d'obligations pour les professionnels du secteur.
Référentiels techniques NF DTU applicables depuis 2022
Les Documents Techniques Unifiés (DTU) sont des normes françaises (NF) qui définissent les règles de l'art pour la conception et l'exécution des ouvrages. Depuis 2022, plusieurs DTU ont été actualisés pour tenir compte des évolutions techniques et réglementaires, notamment en lien avec la RE2020 et les nouvelles exigences environnementales.
Parmi les DTU récemment révisés figurent le DTU 31.2 relatif à la construction de maisons et bâtiments à ossature en bois, le DTU 45.4 concernant l'isolation des combles par soufflage, ou encore le DTU 51.4 sur les platelages extérieurs en bois. Ces référentiels intègrent désormais des considérations liées à la performance énergétique, à la durabilité des matériaux et à l'impact environnemental des techniques constructives.
La conformité aux DTU constitue une présomption de respect des règles de l'art, offrant ainsi une sécurité juridique aux professionnels qui les appliquent. En cas de sinistre, le non-respect des prescriptions des DTU peut en effet être considéré comme une faute engageant la responsabilité du constructeur.
Eurocodes et règles parasismiques dans le CCH
Les Eurocodes constituent un ensemble de normes européennes harmonisées pour le calcul des structures de bâtiment et de génie civil. Le Code de la construction et de l'habitation y fait explicitement référence, notamment en matière de résistance mécanique et de stabilité des ouvrages.
En matière parasismique, le CCH renvoie à l'Eurocode 8 ainsi qu'à des règles nationales spécifiques définies dans l'arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique. Ces dispositions s'appliquent de manière différenciée selon la zone de sismicité du territoire et la catégorie d'importance du bâtiment.
La cartographie des zones sismiques a été actualisée en 2022, modifiant le classement de certaines communes et, par conséquent, les exigences constructives applicables. Les maîtres d'ouvrage doivent désormais vérifier systématiquement le zonage sismique de leur projet avant d'engager les études de conception.
Réglementation acoustique et aération dans l'habitat collectif
La réglementation acoustique occupe une place importante dans le CCH, particulièrement pour l'habitat collectif où la qualité de vie des occupants dépend fortement de l'isolation phonique entre logements. Les exigences minimales sont définies par l'arrêté du 30 juin 1999, auquel le CCH fait référence.
Ces dispositions fixent des seuils d'isolation aux bruits aériens, aux bruits d'impact et aux bruits d'équipements, ainsi que des niveaux maximaux de bruit des équipements individuels et collectifs. La vérification du respect de ces exigences est obligatoire pour les opérations de plus de 10 logements, avec la réalisation d'une attestation acoustique en fin de chantier.
En matière d'aération, le CCH renvoie aux dispositions de l'arrêté du 24 mars 1982 modifié, qui définit les débits minimaux d'air neuf et les dispositifs d'aération à mettre en œuvre selon la configuration des logements. Ces règles visent à garantir une qualité d'air intérieur satisfaisante tout en limitant les déperditions énergétiques liées au renouvellement d'air.
Normes incendie et dispositions de sécurité ERP/IGH
La sécurité incendie fait l'objet d'un traitement particulièrement approfondi dans le CCH, avec des dispositions spécifiques selon la destination et la hauteur des bâtiments. Pour les établissements recevant du public (ERP), le règlement de sécurité contre l'incendie est défini par l'arrêté du 25 juin 1980 modifié, complété par des arrêtés spécifiques selon le type d'établissement.
Les immeubles de grande hauteur (IGH) sont soumis à des règles encore plus strictes, définies par l'arrêté du 30 décembre 2011, qui impose notamment des systèmes de compartimentage, des moyens d'évacuation renforcés et des équipements de sécurité spécifiques. Le respect de ces dispositions est contrôlé lors de l'instruction du permis de construire puis par les commissions de sécurité tout au long de la vie du bâtiment.
La réglementation incendie a connu des évolutions significatives ces dernières années, notamment pour prendre en compte le développement des façades végétalisées, l'utilisation croissante du bois dans la construction ou encore les enjeux liés au stockage d'énergie (batteries, hydrogène, etc.). Ces évolutions sont intégrées progressivement dans le CCH et ses textes d'application.
Qualifications professionnelles requises par le CCH actualisé
Le Code de la construction et de l'habitation définit les qualifications professionnelles requises pour réaliser certaines prestations ou intervenir sur certains équipements. Ces exigences visent à garantir la compétence des intervenants et la qualité des prestations réalisées.
La qualification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) constitue l'un des dispositifs phares en la matière. Elle est obligatoire pour les entreprises réalisant des travaux d'amélioration de la performance énergétique éligibles aux aides financières de l'État. Le CCH actualisé renforce ce dispositif en prévoyant un agrément des organismes de qualification, qui devront respecter des critères plus stricts définis par décret.
D'autres qualifications spécifiques sont également requises pour intervenir sur certains équipements comme les ascenseurs, les installations électriques ou les systèmes de ventilation. Le non-respect de ces exigences peut entraîner des sanctions administratives et pénales, ainsi qu'une mise en cause de la responsabilité des intervenants en cas de sinistre.
Responsabilités et garanties selon le code de la construction 2023
Le régime des responsabilités et des garanties constitue l'un des piliers du droit de la construction en France. Le Code de la construction et de l'habitation définit, en complément du Code civil, les obligations qui pèsent sur les différents acteurs et les garanties dont bénéficient les maîtres d'ouvrage et les acquéreurs.
La garantie décennale reste au cœur de ce dispositif, imposant aux constructeurs une responsabilité de plein droit pendant dix ans pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cette garantie s'applique également aux équipements indissociables, tandis que les éléments d'équipement dissociables relèvent de la garantie de bon fonctionnement de deux ans.
L'introduction des solutions d'effet équivalent (SEE) a suscité des interrogations sur le régime de responsabilité applicable. Le CCH précise que le recours à une SEE ne modifie pas les responsabilités des acteurs : le maître d'ouvrage qui choisit cette voie assume la responsabilité du respect des objectifs réglementaires, tandis que les constructeurs restent soumis aux garanties légales pour les prestations qu'ils réalisent.
En matière d'assurance, le CCH impose une obligation d'assurance de responsabilité décennale pour les constructeurs et une assurance dommages-ouvrage pour les maîtres d'ouvrage. Ces dispositifs visent à garantir l'indemnisation rapide des dommages et la possibilité de réaliser les travaux de réparation sans attendre l'issue des procédures contentieuses.
Dans sa version actualisée, le CCH renforce également les dispositifs de contrôle et les sanctions applicables en cas de non-respect des obligations d'assurance. Ces dispositions témoignent de la volonté du législateur de garantir une protection effective des acquéreurs et usagers des bâtiments, tout en favorisant l'innovation et la simplification administrative.
Le nouveau Code de la construction et de l'habitation concilie un double objectif : libérer l'innovation en simplifiant les règles et leur expression, tout en garantissant un haut niveau de protection pour les maîtres d'ouvrage et les usagers des bâtiments.