Le portage immobilier est une solution méconnue pourtant efficace qui s’offre aux propriétaires en difficultés financières. C’est une version plus récente de la vente à réméré. Il s’agit d’une solution immobilière pouvant être mise en place en cas d’impasse bancaire. Comment ça marche ? Quels sont les avantages de cette opération ? Explications.
Le principe du portage immobilier
Pour différentes raisons, un propriétaire peut rencontrer des problèmes financiers. Ce qui pourrait l'empêcher de s’acquitter des remboursements de ses mensualités. Ce qui peut entraîner un fichage à la Banque de France. En étant fiché, il ne peut plus accéder à un emprunt bancaire. De ce fait, il se trouve bloqué dans sa situation. Pourtant, la banque pourrait lui exiger le remboursement immédiat de son crédit.
Afin de se sortir d’une telle situation stressante, et d’insuffler un peu d’air au propriétaire, il peut vendre à un investisseur son bien immobilier à un prix décoté de 20 à 30 %. Ceci lui permet de rembourser intégralement ses dettes. Il peut toujours habiter dans son logement, mais en contrepartie, il s’acquitte d’un loyer auprès de l’investisseur qui a racheté sa résidence principale. Puis, durant une période déterminée au préalable, qui est de 10 ans maximum, le propriétaire peut à nouveau racheter son logement. L’opération de portage est donc un contrat de vente avec une faculté de rachat.
Après avoir remboursé l’intégralité de sa dette, le fichage à la Banque centrale est levé. Il peut donc à nouveau faire un emprunt pour démarrer un nouveau projet et pour racheter son logement. L’option de partage peut être exercée à tout moment durant la période du portage. Le prix est déterminé à l’avance dès le début du portage et doit être clairement mentionné dans le contrat. Des sites comme apirem.fr proposent d’accompagner les propriétaires intéressées pour la mise en place d’une opération de vente à réméré ou de portage immobilier.
Quels sont les avantages du portage immobilier ?
Le portage immobilier présente des avantages pour les deux parties contractantes. Pour le propriétaire vendeur, cela lui permet d’obtenir des liquidités importantes pour rembourser son capital restant dû, mais aussi pour démarrer un nouveau business qui va lui rapporter des revenus supplémentaires. Il obtient donc une bouffée d’oxygène pécuniaire.
Cette opération lui évite également la saisie de son bien qui est une solution souvent douloureuse. Voir sa maison mise aux enchères est en effet insupportable. Avec le portage immobilier, le propriétaire conserve l’usage de son bien et peut le racheter lorsque sa situation financière s’améliore.
Du côté de l’investisseur acquéreur, cette solution lui fait bénéficier d’un bon rendement sécurisé. Il perçoit mensuellement un loyer, et durant le portage, il paie très peu de charges.
Comment savoir si c’est la bonne solution à mettre en place ?
Afin de valider qu’il s’agisse de la bonne solution, il faut se poser les bonnes questions notamment concernant la situation personnelle du propriétaire vendeur. D’abord, il faut bien connaître les raisons qui ont amené le propriétaire vers cette solution. Est-ce une perte d’emploi ? Dans ce cas, le portage immobilier est une bonne option puisque le propriétaire ne sera pas en chômage pendant toute sa vie. Lorsqu’il retrouvera un bon emploi, sa situation financière s’améliorera et il peut racheter son bien. Ensuite, il faut également bien étudier la valeur du bien dans le montage : sa valeur de vente et sa valeur de rachat.
Il important que le propriétaire a tout de même une rentrée d’argent afin qu’il puisse payer son loyer et ses diverses charges. Sinon, il peut utiliser momentanément la liquidité obtenue lors de la vente de son bien immobilier. S’il ne peut pas payer le loyer convenu, il doit déménager et l’investisseur cherchera d’autres locataires.
Que se passe-t-il au terme du portage ?
L’opération de portage immobilier prend fin, soit lorsque le propriétaire exerce l’option de rachat, soit par la déchéance du contrat. Si au terme du contrat, le vendeur a la capacité financière de racheter le bien, il lui suffit de verser à l’investisseur le prix de rachat de convenu. Ce dernier est constitué du prix de vente initial auquel on rajoute le montant des travaux effectués et différents autres frais (frais du notaire, etc.).
S’il n’est pas en mesure de récupérer son logement, il peut tenter trois autres solutions. La première est de négocier avec l’investisseur la prorogation du terme du contrat. S’il accepte, il lui exigera peut-être des indemnités. Sinon, il peut aussi chercher un acquéreur en second. Ceci remboursera alors son dû au premier investisseur. La dernière option est de vendre le logement au prix actuel du marché. Ce dernier doit être supérieur au prix de rachat initial avec les frais. Il percevra la différence entre les deux prix.
Si aucune de ces solutions n’est mise en place, au terme du contrat, l’investisseur se trouve alors plein propriétaire du bien sans effectuer d’autres démarches. Si cela lui convient, le propriétaire peut toujours occuper le logement en contrepartie d’un loyer.
