Diagnostic immobilier obligatoire, ce qu’il faut absolument fournir

Le marché immobilier français est encadré par une réglementation stricte en matière de diagnostics techniques. Ces documents constituent une protection essentielle tant pour l'acheteur que pour le vendeur ou le bailleur. Ils permettent de connaître précisément l'état du bien concerné et d'identifier d'éventuels risques sanitaires ou sécuritaires. La complexité de cette réglementation, qui évolue régulièrement, peut parfois désorienter les non-initiés. Entre le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb ou encore l'état des risques et pollutions, il devient difficile de s'y retrouver dans cette jungle de documents obligatoires dont la durée de validité varie selon leur nature.

Que vous soyez vendeur, acheteur, bailleur ou locataire, connaître les diagnostics immobiliers obligatoires vous évitera bien des désagréments et vous protégera juridiquement. La méconnaissance de ces obligations peut en effet entraîner des conséquences importantes : annulation de la vente, diminution du prix, voire poursuites judiciaires. C'est pourquoi il est primordial de comprendre quels documents doivent être fournis selon le type de bien, sa localisation et son âge.

Cadre législatif des diagnostics immobiliers en france

Le cadre légal des diagnostics immobiliers en France a considérablement évolué ces dernières décennies. La première mesure significative remonte à la loi Carrez du 18 décembre 1996, qui a imposé le mesurage de la superficie privative pour les lots de copropriété. Depuis, de nombreuses lois ont progressivement enrichi le dispositif pour aboutir à un ensemble cohérent de mesures visant à protéger les occupants et à informer les acquéreurs ou locataires.

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000 a posé les bases d'une information renforcée des acquéreurs. Elle a été complétée par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, qui a notamment renforcé les obligations en matière d'information des locataires. Plus récemment, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a considérablement modifié les règles relatives au diagnostic de performance énergétique.

Ces différentes lois ont été codifiées principalement dans le Code de la construction et de l'habitation (articles L.271-4 à L.271-6) ainsi que dans le Code de l'environnement. Elles définissent précisément les diagnostics obligatoires lors d'une transaction immobilière, que ce soit pour une vente ou une location. L'objectif est double : assurer la sécurité des occupants et garantir une information complète et transparente sur l'état du bien.

Il est essentiel de souligner que ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés, respectant des normes précises et disposant d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette certification, délivrée par des organismes accrédités par le COFRAC (Comité français d'accréditation), garantit la fiabilité des résultats et protège juridiquement les parties prenantes de la transaction.

Dossier de diagnostic technique (DDT) : composition et validité

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires qui doivent être remis lors d'une transaction immobilière. Sa composition varie selon plusieurs critères : type de bien (maison ou appartement), année de construction, localisation géographique et nature de la transaction (vente ou location). Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Pour une location, il doit être joint au contrat de bail.

La durée de validité des différents diagnostics composant le DDT varie considérablement. Certains ont une validité limitée dans le temps, tandis que d'autres sont valables sans limitation de durée. Il est donc crucial de vérifier la date de réalisation de chaque diagnostic pour s'assurer de sa validité au moment de la transaction.

Un diagnostic périmé au moment de la signature de l'acte authentique peut engager la responsabilité du vendeur et remettre en cause les conditions de la vente. Pour éviter tout litige, il est recommandé de vérifier systématiquement les dates de validité et de prévoir, si nécessaire, le renouvellement des diagnostics expirés.

L'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a rendu obligatoire le regroupement de ces diagnostics au sein d'un document unique. Ce regroupement facilite l'accès à l'information pour l'acquéreur ou le locataire et garantit une meilleure transparence dans la transaction immobilière.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis la réforme de juillet 2021

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a connu une réforme majeure en juillet 2021, transformant profondément sa portée et sa méthodologie. Auparavant simple document informatif, le DPE est désormais opposable juridiquement , ce qui signifie que l'acquéreur ou le locataire peut se prévaloir des informations qu'il contient pour engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d'inexactitude.

La nouvelle méthode de calcul, dite méthode 3CL-2021 , prend désormais en compte davantage de paramètres : l'isolation, le chauffage, la ventilation, mais aussi le climat local et l'altitude du bien. Cette approche plus complète vise à fournir une évaluation plus précise de la performance énergétique réelle du logement.

Le DPE classe les logements sur une échelle de A à G, A étant la meilleure performance et G la plus mauvaise. Les logements classés F ou G sont considérés comme des "passoires thermiques" et font l'objet de mesures spécifiques dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location.

La durée de validité du DPE est de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024. Cette limitation vise à accélérer la transition vers la nouvelle méthodologie, plus fiable et plus précise.

Pour les biens mis en vente ou en location, le classement DPE doit obligatoirement figurer dans les annonces immobilières, avec un affichage clair des étiquettes énergie et climat. Cette obligation de transparence permet aux acquéreurs et locataires de comparer plus facilement les performances énergétiques des différents biens sur le marché.

État des risques et pollutions (ERP) et les zones concernées

L'État des Risques et Pollutions (ERP), anciennement appelé ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), est un document obligatoire qui informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé. Il concerne les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, avalanche, etc.), miniers, technologiques, ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Depuis le 1er janvier 2018, l'ERP inclut également des informations sur le potentiel radon du secteur. Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle qui peut s'accumuler dans les bâtiments et présenter un risque pour la santé. Les communes sont classées en trois catégories selon leur potentiel radon, de 1 (potentiel faible) à 3 (potentiel élevé).

L'ERP doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location. Il est réalisé à partir des informations mises à disposition par le préfet du département. Le vendeur ou le bailleur doit remplir un formulaire établi par arrêté ministériel en s'appuyant sur ces informations.

L'absence d'ERP lors de la signature de l'acte de vente peut entraîner des conséquences juridiques importantes : l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente. Pour le bailleur, l'absence d'ERP peut engager sa responsabilité en cas de sinistre affectant le bien loué.

Diagnostic amiante et ses spécificités selon l'année de construction

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date à laquelle l'utilisation de l'amiante a été interdite en France. Ce diagnostic vise à repérer la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, substance dont l'inhalation peut provoquer de graves maladies respiratoires.

Pour les immeubles collectifs, un dossier technique amiante (DTA) doit être constitué par le propriétaire ou le syndic de copropriété. Ce document, qui doit être mis à jour régulièrement, recense les matériaux contenant de l'amiante et définit les mesures à prendre pour assurer la sécurité des occupants.

L'étendue du repérage varie selon le type de transaction. Pour une vente, il s'agit d'un repérage dit "vente", qui couvre les matériaux de la liste A (flocages, calorifugeages et faux plafonds) et de la liste B (parois verticales intérieures, planchers et plafonds, conduits et canalisations, etc.). Pour une location, seuls les matériaux de la liste A doivent faire l'objet d'un repérage.

La durée de validité du diagnostic amiante dépend des résultats obtenus :

• Si aucun matériau contenant de l'amiante n'est détecté, le diagnostic a une durée de validité illimitée
• Si des matériaux contenant de l'amiante sont détectés, la durée de validité dépend de l'état de conservation de ces matériaux et des recommandations du diagnostiqueur
• En cas de présence d'amiante avec un état de conservation nécessitant une surveillance périodique, le diagnostic doit être renouvelé tous les 3 ans

Il est important de noter que les diagnostics amiante réalisés avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés, même en l'absence d'amiante, car ils ne respectent pas les normes actuelles de repérage. Cette exigence vise à garantir une meilleure protection des occupants face aux risques liés à l'amiante.

Diagnostic plomb et la protection des occupants (CREP)

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic vise à détecter la présence de plomb dans les peintures, dont l'ingestion ou l'inhalation peut provoquer le saturnisme, une maladie particulièrement dangereuse pour les enfants et les femmes enceintes.

Le CREP doit être réalisé sur toutes les surfaces accessibles du logement : murs, plafonds, planchers, plinthes, fenêtres, portes, etc. Le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X pour mesurer la concentration de plomb dans les revêtements. Si cette concentration est supérieure ou égale à 1 mg/cm², le revêtement est considéré comme contenant du plomb.

Le diagnostic plomb doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Cette notice doit être remise au propriétaire et, le cas échéant, aux occupants du logement.

La présence de plomb dans un logement n'interdit pas sa vente ou sa location, mais elle impose au propriétaire une obligation de vigilance et, dans certains cas, la réalisation de travaux pour supprimer le risque d'exposition. La protection des occupants, en particulier des plus vulnérables, reste la priorité absolue.

La durée de validité du CREP varie selon la présence ou non de plomb et selon le type de transaction :

1. Pour une vente : si le CREP est positif (présence de plomb ≥ 1 mg/cm²), sa durée de validité est d'un an. Si le CREP est négatif, sa durée de validité est illimitée.

• Pour une location : si le CREP est positif, sa durée de validité est de six ans. Si le CREP est négatif, sa durée de validité est illimitée.

Si un CREP met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le propriétaire doit en informer les occupants et, si nécessaire, réaliser des travaux pour supprimer le risque d'exposition. Dans le cas d'un logement loué, le bailleur doit procéder à ces travaux avant la mise en location.

Diagnostic électricité et gaz : normes NF C 16-600 et NF P 45-500

Les diagnostics électricité et gaz concernent les installations intérieures de plus de 15 ans et visent à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Ces diagnostics sont devenus obligatoires respectivement en 2009 et 2006, contribuant significativement à la réduction des accidents domestiques liés à ces installations.

Le diagnostic électrique, réalisé selon la norme NF C 16-600, identifie les anomalies susceptibles de présenter des risques d'électrocution, d'incendie ou d'explosion. Six points de sécurité sont systématiquement contrôlés : l'appareil général de commande, la protection différentielle, la mise à la terre, la liaison équipotentielle, l'installation électrique adaptée aux conditions d'utilisation et les matériels électriques vétustes ou inadaptés.

Quant au diagnostic gaz, réalisé conformément à la norme NF P 45-500, il porte essentiellement sur quatre domaines : l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz, l'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion. L'objectif principal est de prévenir les risques d'intoxication au monoxyde de carbone, d'explosion ou d'incendie.

Ces deux diagnostics ont une durée de validité de trois ans dans le cadre d'une vente et de six ans dans le cadre d'une location. Il est crucial de respecter ces délais, car des installations défectueuses peuvent mettre en danger la vie des occupants. Les statistiques montrent que 25% des incendies domestiques sont d'origine électrique et que l'intoxication au monoxyde de carbone fait encore plusieurs dizaines de victimes chaque année en France.

Les résultats de ces diagnostics sont présentés sous forme de rapports détaillés mentionnant les anomalies constatées et leur niveau de dangerosité. Ces rapports doivent être accompagnés de recommandations permettant d'y remédier. En cas d'anomalies graves, il est vivement conseillé de faire intervenir un professionnel qualifié avant la conclusion de la transaction immobilière.

Diagnostics spécifiques selon le type de transaction immobilière

Les obligations en matière de diagnostics immobiliers varient significativement selon qu'il s'agit d'une vente ou d'une location, mais également selon le type de bien concerné. Cette différenciation permet d'adapter les exigences réglementaires aux spécificités de chaque transaction et aux risques potentiels associés à chaque type de bien.

Pour les ventes immobilières, le dossier de diagnostic technique (DDT) est généralement plus complet que pour les locations. Certains diagnostics, comme le mesurage Carrez pour les lots de copropriété, ne sont obligatoires que dans le cadre d'une vente. De même, le diagnostic termites n'est exigé que pour les ventes de biens situés dans des zones définies par arrêté préfectoral comme étant infestées ou susceptibles de l'être.

Pour les locations, le législateur a voulu simplifier les démarches tout en maintenant un niveau élevé de protection pour les locataires. Ainsi, certains diagnostics comme l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) ou le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont obligatoires tant pour la vente que pour la location, tandis que d'autres, comme le diagnostic assainissement non collectif, ne concernent que les ventes.

Diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement

La vente d'un appartement, généralement situé dans une copropriété, nécessite un ensemble spécifique de diagnostics dont certains sont propres à ce type de bien. Le mesurage Carrez, qui indique la superficie exacte des parties privatives du lot, est incontournable et doit figurer dans la promesse de vente et l'acte authentique. Une erreur de plus de 5% dans ce mesurage peut entraîner une diminution proportionnelle du prix de vente dans l'année suivant la signature de l'acte.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est bien sûr obligatoire, tout comme l'état des risques et pollutions (ERP) si l'appartement est situé dans une zone à risques. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est requis pour les appartements construits avant 1949, et le repérage amiante pour ceux dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires si les installations ont plus de 15 ans. Pour un appartement, ces diagnostics ne concernent que les parties privatives, les installations des parties communes relevant de la responsabilité du syndic de copropriété. Un certificat attestant de la conformité de l'installation d'assainissement collectif n'est généralement pas nécessaire, sauf dispositions contraires du règlement sanitaire départemental.

Enfin, l'état relatif à la présence de termites est obligatoire si l'appartement est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, et le diagnostic bruit (ENSA - État des Nuisances Sonores Aériennes) doit être fourni si le bien est situé dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

Diagnostics exigés pour la vente d'une maison individuelle

La vente d'une maison individuelle implique généralement un dossier de diagnostic technique plus complet que pour un appartement. Outre les diagnostics communs à tous les types de biens (DPE, ERP, plomb pour les constructions antérieures à 1949, amiante pour les permis de construire antérieurs à juillet 1997, électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans), certains diagnostics sont spécifiques aux maisons individuelles.

Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire si la maison n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement. Ce diagnostic, réalisé par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), vérifie la conformité de l'installation autonome (fosse septique, microstation d'épuration...) aux normes en vigueur. En cas de non-conformité, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an après la signature de l'acte authentique pour réaliser les travaux nécessaires.

Depuis le 1er janvier 2018, un diagnostic mérule doit être fourni dans les zones délimitées par arrêté préfectoral où ce champignon lignivore est présent. La mérule, également appelée "champignon des maisons", peut causer d'importants dégâts sur les structures en bois et représente un risque sérieux pour la solidité du bâtiment.

Pour les maisons situées dans des zones à risque de termites (définies par arrêté préfectoral), un état relatif à la présence de termites doit être établi. Ce diagnostic, valable six mois, permet d'identifier une éventuelle infestation et d'engager les traitements nécessaires.

Enfin, depuis le 1er juillet 2022, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de maisons individuelles classées F ou G au DPE. Cet audit complémentaire propose un parcours de travaux permettant d'atteindre une classe énergétique plus performante (au minimum classe E) et d'améliorer significativement le confort thermique du logement.

Documents à fournir pour la location d'un bien immobilier

La location d'un bien immobilier nécessite également la fourniture de plusieurs diagnostics, regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de bail. Bien que moins nombreux que pour une vente, ces diagnostics constituent une protection essentielle pour le locataire et permettent au bailleur de s'exonérer partiellement de sa responsabilité en cas de problème lié à l'état du logement.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire et doit être annexé au contrat de bail. Depuis juillet 2021, les logements considérés comme des "passoires thermiques" (classés F ou G) font l'objet de restrictions progressives à la location. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location en tant que résidence principale.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Si le diagnostic révèle la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires avant la mise en location pour supprimer le risque d'exposition des occupants.

L'état des risques et pollutions (ERP) doit être fourni si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques. Le diagnostic bruit (ENSA) est également obligatoire si le bien est situé dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires si les installations ont plus de 15 ans. Ils permettent de s'assurer que ces installations ne présentent pas de danger pour la sécurité des locataires. En cas d'anomalies graves constatées, le bailleur devra réaliser les travaux nécessaires avant la mise en location du bien.

Diagnostics obligatoires selon l'âge et la localisation du bien

L'âge et la localisation d'un bien immobilier déterminent en grande partie les diagnostics obligatoires à réaliser. Cette approche ciblée permet de concentrer les efforts sur les risques les plus pertinents pour chaque type de bien, évitant ainsi des démarches inutiles tout en garantissant une protection optimale des occupants.

Pour les biens construits avant 1949, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire. Cette date correspond à la généralisation de l'interdiction des peintures au plomb dans l'habitat. Les logements antérieurs à cette date présentent un risque significatif de contenir des revêtements au plomb, particulièrement dangereux lorsqu'ils se dégradent et libèrent des poussières toxiques.

Les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire l'objet d'un diagnostic amiante. Cette date marque l'interdiction totale de l'utilisation de l'amiante dans la construction en France. Auparavant, ce matériau était largement utilisé pour ses propriétés isolantes et ignifuges, notamment dans les calorifugeages, les flocages, certains revêtements de sol, les conduits ou encore les toitures.

La localisation du bien joue également un rôle déterminant. Un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (PPR) nécessite un état des risques et pollutions (ERP). De même, un bien situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou la mérule devra faire l'objet d'un diagnostic spécifique. Les propriétés proches des aérodromes, quant à elles, sont soumises à l'obligation du diagnostic bruit (ENSA).

L'âge des installations techniques influence également les obligations. Les installations électriques et de gaz de plus de 15 ans doivent être diagnostiquées pour s'assurer qu'elles ne présentent pas de danger pour les occupants. Cette durée correspond au temps moyen au-delà duquel ces installations commencent à présenter des signes de vétusté potentiellement dangereux.

Sanctions et recours en cas de non-conformité des diagnostics

Le non-respect des obligations en matière de diagnostics immobiliers peut entraîner diverses sanctions, dont la sévérité varie selon la nature du manquement et les conséquences potentielles pour les occupants du bien. Ces sanctions visent à garantir l'effectivité du dispositif de protection mis en place par le législateur.

Les sanctions peuvent être de nature civile, avec des conséquences directes sur la validité de la transaction ou sur les obligations des parties. Elles peuvent également être de nature pénale dans les cas les plus graves, notamment lorsque la sécurité des personnes est directement menacée. Le législateur a ainsi voulu créer un dispositif dissuasif pour garantir le respect scrupuleux des obligations réglementaires.

Conséquences juridiques de l'absence de diagnostics lors d'une transaction

L'absence d'un ou plusieurs diagnostics obligatoires lors d'une transaction immobilière peut avoir des conséquences juridiques importantes, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur. Ces conséquences varient selon le diagnostic manquant et le moment où cette absence est constatée.

Pour la plupart des diagnostics (plomb, amiante, termites, électricité, gaz), l'absence de document empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Concrètement, cela signifie que si un problème lié à ces éléments est découvert après la vente, l'acquéreur pourra engager la responsabilité du vendeur, même si une clause d'exonération de garantie des vices cachés figure dans l'acte de vente.

Pour l'état des risques et pollutions (ERP), les conséquences sont encore plus sévères : l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente. Cette sanction particulièrement lourde s'explique par l'importance cruciale de l'information sur les risques naturels, miniers et technologiques pour la sécurité des occupants et la valeur du bien.